고덕그라시움 전세가 매매가 대비 전세가율 LTV 80% 초과 여부 확인

많은 분들이 잘못 알고 있는 게 있습니다. “전세가가 높으면 그만큼 좋은 조건이다.” 하지만 현실은 정반대입니다. 전세가가 매매가에 비해 지나치게 높을 경우, 전세보증금 반환 리스크가 커지고,

 

 

**LTV(주택담보인정비율)**에도 직접적인 영향을 미칩니다. 최근 서울 강동구 고덕그라시움 전세 시세를 보면, 일부 타입은 전세가가 매매가의 80%를 넘어서는 구간도 보입니다. 그렇다면 ‘고덕그라시움 전세가율이 LTV 80%를 초과하는지’, 그리고 ‘이것이 어떤 의미를 가지는지’를 하나씩 짚어보겠습니다.

 

 

 

 

 

🏢 1. 고덕그라시움 전세가율, 왜 중요할까?

전세가율은 **전세보증금 ÷ 매매가 × 100(%)**으로 계산합니다. 예를 들어 고덕그라시움 84㎡형의 매매가가 15억 원, 전세가가 12억 원이라면, 전세가율은 약 **80%**입니다.

 

이 지표가 중요한 이유는 간단합니다.

 

매매가 대비 전세가가 높을수록 세입자 위험도 상승

LTV 기준(80%) 초과 시 금융기관,

보증기관 심사에 영향 보증보험(전세보증금 반환보증) 가입 거절 가능성

 

즉, 단순히 “전세가가 비싸니까 괜찮다”는 착각이 아니라, 안전선(80%)을 넘지 않도록 꼼꼼히 확인해야 한다는 점입니다.

 

 

 

 

 

📊 2. 고덕그라시움 전세 시세 및 전세가율

현황 2025년 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템과 네이버 부동산 시세를 참고하면, 고덕그라시움 주요 타입의 전세가율은 아래와 같습니다.

 

 

※ 2025년 10월 기준 추정 시세 기준

특히 84㎡형은 거래량이 많고 실수요가 집중되는 구간인데, 일부 세대는 전세가율이 81~82%까지 올라가면서 LTV 기준을 초과하는 사례도 나타나고 있습니다.

이 경우 HUG(주택도시보증공사) 보증보험 심사에서 “과도한 전세가율”로 거절될 수 있습니다.

 

 

 

고덕그라시움 전세가 전세보증금 반환 보증보험 가입 조건 및 한도

 

 

 

🧮 3. LTV 80% 초과 시 발생하는 문제

많은 세입자와 임대인이 헷갈리는 부분이 바로 ‘LTV 80% 초과’의 의미입니다. 단순히 대출 규제만이 아니라, 보증보험 가입 제한 및 금융 리스크 증가로 이어집니다.

 

① HUG 보증보험 제한

전세가율이 100%를 초과하거나, LTV 80% 이상이면 보증 불가 또는 심사 강화 매매가가 하락할 경우, 세입자 보증금이 회수되지 못할 가능성 존재

 

② 대출 심사 영향

은행에서 전세자금대출을 받을 때, LTV를 함께 고려 전세가율이 높을수록 대출 한도가 줄어듦

 

③ 매매가 하락 시 위험

예를 들어 매매가 15억 → 13억으로 하락할 경우, 전세보증금 12억이면 **보증금이 매매가의 92%**가 되어 사실상 ‘깡통전세’ 수준 이런 상황을 피하려면 매매가 대비 전세가율을 80% 이하로 유지하는 것이 가장 확실한 방어 전략입니다.

 

 

 

 

 

🏠 4. 고덕그라시움 전세 계약 시 체크리스트

고덕그라시움처럼 인기 단지라도, 계약 전 반드시 아래 항목을 확인해야 합니다.

 

1️⃣ 등기부등본 확인

근저당권 설정 여부, 소유자 정보 확인 (대출이 많으면 보증 거절 가능성↑)

 

 

2️⃣ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부

HUG 또는 SGI서울보증 사이트에서 전세가율·보증 가능 여부 조회

 

 

3️⃣ 매매가 대비 전세가율 계산

‘HUG 전세가율 계산기’ 또는 국토부 실거래가 조회 활용

 

 

4️⃣ LTV 기준 확인

은행 또는 보증기관에 문의하여, 현재 매매가 대비 LTV 비율 확인

 

 

5️⃣ 전세 계약 후 확정일자 및 전입신고

보증 효력을 위해 필수 절차

 

 

부동산 대출 걱정 해결법

 

 

 

 

💬 5. 실제 사례로 보는 LTV 초과 리스크

실제로 고덕그라시움 인근의 한 세입자는 2024년 초, **전세보증금 12.3억 / 매매가 15억(전세가율 82%)**으로 계약했습니다. 당시에는 큰 문제가 없었지만,

 

1년 후 매매가가 14억대로 하락하면서, 보증보험 갱신이 거절되고 은행 대출 한도도 삭감되는 상황이 발생했습니다. 이처럼 전세가율이 LTV 80%를 넘는다는 것은 단순한 숫자 문제가 아니라, ‘보증금 회수 불확실성’과 직결됩니다.

 

 

 

 

📋 6. 전세가율·LTV 확인 방법 요약

 

 

✅ 핵심 정리

고덕그라시움 전세가율은 평균 79~81% 수준으로, 일부 타입은 LTV 80%를 초과

전세가율 80% 초과 시 보증보험 가입이 어려워질 수 있으며, 대출 한도도 감소

계약 전 매매가 대비 전세가율과 LTV 비율을 반드시 계산해야 함

안정적인 계약을 원한다면 전세가율 75~78% 구간이 가장 이상적