많은 분들이 잘못 알고 있는 게 있습니다. “부모님이 자식에게 집을 주면 그냥 가족 간 거래니까 세금 안 내도 된다.” 하지만 현실은 전혀 다릅니다. 부모님 집 증여세 계산은 단순히 집값만으로 정해지는 게 아니라, 증여 시점의 시가·관계·공제한도 등에 따라 크게 달라집니다. 오늘은 부동산 전문가의 시각으로 부모님이 자녀에게 집을 증여할 때 증여세를 계산하는 구체적인 방법과 절세 팁을 정리해드리겠습니다.
📘 1. 부모님 집 증여세 계산 기본 개념
부동산 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 받았을 때 부과되는 세금입니다. 가족 간 거래라 해도 금전 거래 없이 명의만 바뀐다면 ‘증여’로 간주됩니다.
💡 기본 공식: 과세표준 = 증여재산가액 – 공제액 세액 = 과세표준 × 세율
여기서 핵심은 ‘공제액’입니다. 부모님이 자녀에게 증여할 경우, 자녀 1인당 10년간 5,000만 원(성년 기준)까지는 증여세가 면제됩니다. 미성년자는 2,000만 원까지 공제됩니다.
🧾 2. 실제 사례로 보는 부모님 집 증여세 계산
사례 1️⃣ — 시가 3억 원짜리 아파트 증여 (성인 자녀 기준)
- 부모님이 자녀에게 시가 3억 원짜리 집을 증여
- 증여재산가액: 3억 원
- 공제액: 5,000만 원
- 과세표준 = 3억 – 5,000만 = 2억 5,000만 원
💰 증여세율 적용표에 따라 계산하면,
2억 5,000만 원 → 20% 세율, 누진공제 1,000만 원
👉 세액 = 2억 5,000만 × 20% – 1,000만 = 4,000만 원
즉, 단순히 부모님 집을 ‘명의만 바꿨다’고 해도 약 4,000만 원의 세금이 발생할 수 있다는 뜻입니다. 사례
2️⃣ — 공동명의 절세 전략 활용 (부부 공동소유 집 증여)
부모님이 부부 공동명의로 보유한 집을 자녀에게 증여하면, 각각 1/2씩 증여한 것으로 보아 공제액도 각각 적용됩니다.
예를 들어 시가 4억 원짜리 집을 자녀에게 증여한다면,
부: 2억 원 증여 → 공제 5,000만 원 → 과세표준 1억 5,000만 원
모: 2억 원 증여 → 공제 5,000만 원 → 과세표준 1억 5,000만 원
👉 각각 계산 후 합산하면 세금이 분산되어 전체 세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.
이처럼 공동명의 구조를 활용한 분산 증여는 대표적인 절세 전략 중 하나입니다.
💡 3. 부모님 집 증여세 계산 실전 팁
✅ 1) 시가 기준으로 계산하라
국세청은 단순한 공시가격이 아니라 **거래가 가능한 시가(매매사례가)**를 기준으로 과세합니다. 최근 거래 사례가 없을 경우, 공시가격을 일정 비율로 조정해 계산합니다.
✅ 2) 10년 내 증여 합산 주의
부모님이 자녀에게 여러 번 나누어 증여하더라도, 10년 내 증여액은 모두 합산됩니다. 예를 들어 5년 전에 3,000만 원, 이번에 4,000만 원을 증여하면 총 7,000만 원으로 계산됩니다.
✅ 3) 증여 후 3개월 내 신고 필수
증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부해야 합니다. 신고를 놓치면 가산세(최대 20%)가 붙을 수 있습니다.
✅ 4) 부동산 세금과 함께 종합 설계하라
증여세만 보지 말고 양도소득세·취득세·재산세까지 함께 고려해야 합니다. 특히 부모님이 고령이거나 장기보유 중이라면, 양도보다 증여가 유리할 수도 있습니다.
⚠️ 4. 부모님 집 증여 시 주의해야 할 세금 포인트
부모님이 자녀에게 시가보다 낮게 매도할 경우, 차액은 증여로 간주될 수 있습니다. 자녀가 미성년자일 경우, 취득자금 출처조사를 받을 확률이 높습니다. 증여 후 5년 내 매도 시, 증여 당시 가액이 아닌 실제 매매가 기준으로 양도세가 다시 계산됩니다.
부모님이 증여 후 사망 시, 상속세와 중복되는 경우가 있으므로 사전 설계가 중요합니다.
📊 5. 증여세율 표 (2025년 기준)
👉 따라서 증여금액이 클수록 세율이 급격히 높아지기 때문에, 시기 분할 증여가 핵심 절세 전략입니다.
✅ 6. 마무리 — 증여세, 계산보다 ‘설계’가 더 중요합니다
부모님 집 증여세 계산은 단순히 금액을 나열하는 문제가 아닙니다. 누가, 언제, 어떤 방식으로 증여하느냐에 따라 세금이 수천만 원씩 차이 날 수 있습니다. 특히 최근 국세청은 가족 간 증여에 대한 세무조사를 강화하고 있어, 단순 명의 이전이라도 신고하지 않으면 추징 및 가산세 부담이 커집니다.
👉 지금 바로 국세청 홈택스 증여세 계산기 에서 본인 상황을 입력해보세요. ‘몰라서 손해보는 세금’을 줄이는 가장 확실한 방법은, 미리 알고 계획하는 것입니다.
