많은 분들이 잘못 알고 있는 게 있습니다. 요즘 마포 성산시영아파트는 재건축 기대감으로 문의가 정말 많습니다. 하지만 ‘조합원 지위를 양도할 수 있을까?’라는 질문에 정확히 답할 수 있는 사람은 많지 않습니다.
더 큰 문제는, 조합원 지위를 양도할 수 있는 시점과 그에 따른 세금 구조를 정확히 이해하지 못하면 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있다는 점입니다. 한마디로, ‘팔 수는 있지만, 잘못 팔면 낭패’를 보는 경우가 많다는 거죠.
📌 재건축 조합원 지위 양도란 무엇인가?
‘조합원 지위 양도’는 단순히 집을 파는 게 아니라, 재건축 사업에 참여할 수 있는 권리 자체를 넘기는 행위입니다. 따라서 단순한 주택 매매가 아닌 특수한 양도 행위로 간주되어, 세법에서도 별도로 취급됩니다.
특히 성산시영아파트처럼 조합 설립인가가 이미 완료된 재건축 단지의 경우,
「도시 및 주거환경정비법」 제39조에 따라 조합원 지위 양도는 원칙적으로 금지됩니다.
💰 조합 설립 전후, 세금이 달라진다
가장 핵심적인 포인트는 바로 양도 시점입니다. 조합 설립인가 전에 팔면 ‘일반 주택 양도세’가 적용되지만, 조합 설립인가 후에 팔면 ‘조합원 지위 양도세’로 별도 과세됩니다. 이를 실제 사례로 보죠.
✅ 사례 1
마포 성산시영아파트를 2011년 매입한 A씨는 2024년 조합 설립 인가 후, 조합원 지위를 B씨에게 넘겼습니다. 일반 아파트 양도라고 생각해 단순 양도세를 계산했지만, 세무서에서는 “조합원 지위 양도에 해당”한다며 **중과세율(최대 62%)**을 적용했습니다. 결과적으로 세금만 1억 원 가까이 차이 났습니다.
✅ 사례 2
같은 단지의 C씨는 인가 전 시점에 계약을 체결하고 잔금을 마쳐 일반 주택 양도로 인정받았습니다. 세율은 기본세율(6~45%)로, 세 부담이 절반 이하였습니다. 두 사례의 차이는 단 하나 — 양도 시점뿐이었습니다. 이 한 줄의 시차가 수천만 원의 세금 차이를 만든 거죠.
⚙️ 공동명의 활용으로 절세하기
재건축 단지를 보유한 부부라면, 공동명의를 전략적으로 고려할 필요가 있습니다. 공동명의는 단순히 이름을 두 명으로 나누는 게 아니라, 세금 계산 구조를 분리시켜 양도세를 절반 수준으로 줄일 수 있는 절세 수단이 됩니다.
예를 들어, 각 명의자당 250만 원의 기본공제가 따로 적용되고, 양도차익을 나누어 과세하기 때문에 누진세율 부담이 줄어듭니다. 다만
주의해야 할 점은, 조합원 자격은 한 명에게만 부여된다는 것입니다. 따라서 공동명의를 활용하더라도, 조합원 자격이 한쪽으로 편중되면 양도세 절감 효과가 제한될 수 있습니다.
👉 실행 팁: 공동명의 전환 전, 세무 상담을 통해 실제 세금 시뮬레이션을 반드시 진행하세요.
📈 절세를 위한 실천 전략
조합 설립 인가 전 매도 고려
조합 설립 인가 전 매도 시, 일반 주택 양도세 적용 가능. 이후 매도 시 조합원 지위 양도로 간주되어 세율이 대폭 상승.
실거주 요건 충족
2년 이상 실거주 후 매도 시 1세대 1주택 비과세 요건 충족 가능. 재건축으로 인해 이사해야 하는 경우, 이주일 기준으로 계산해야 하므로 반드시 입주일과 이주일을 기준일로 구분해두세요.
양도세 계산기 활용
국세청 홈택스 계산기 에서 실제 양도세를 미리 계산해보면, 양도 시점별로 세금 차이를 바로 확인할 수 있습니다.
⚠️ 주의해야 할 리스크
조합원 지위 양도 제한 위반 → 조합이 매수자 자격을 인정하지 않아 분양권 자체를 상실할 위험이 있습니다.
양도소득세 신고 누락 → 단순 매매로 착각해 신고하지 않으면, 가산세와 함께 추징당합니다.
장기보유특별공제 누락 → 재건축 과정에서 준공 시점이 길어질 경우, 보유기간 산정이 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.
📊 핵심 정리
🧭 마무리
성산시영아파트 재건축은 마포권의 핵심 입지로 주목받고 있습니다.
하지만 ‘기대감’만큼이나 ‘세금 리스크’도 큽니다. 양도세 중과를 피하려면,
시점·명의·거주 요건을 반드시 전략적으로 설계해야 합니다. 부동산 세금은 ‘나중에 계산하는 게 아니라, 미리 설계하는 것’입니다. 이번 글을 통해 여러분이 재건축 조합원 지위 양도 시 절세의 방향을 명확히 잡는 계기가 되었길 바랍니다.
